Ce este uzucapiunea și cum poți dobândi proprietatea prin posesie îndelungată?

Ți s-a întâmplat să folosești o casă sau un teren de ani la rând și să nu ai un act clar care să demonstreze că ești proprietar? Mulți români trăiesc în asemenea situații, în care moștenirea sau ocuparea unui bun s-a făcut fără documente oficiale. Dacă vrei să devii proprietar „cu acte în regulă”, există o cale legală pentru tine: uzucapiunea. Această procedură te ajută să obții dreptul de proprietate după o perioadă îndelungată de folosință, chiar dacă nu deții actele necesare la început. Află în continuare ce presupune acest proces, cine poate beneficia și care sunt pașii concreți de urmat pentru a trece de la posesor la proprietar! 

Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea reprezintă metoda legală prin care o persoană poate dobândi proprietatea asupra unui imobil sau teren după ce l-a folosit o perioadă suficient de lungă, ca un adevărat proprietar și în anumite condiții. Această regulă apare pentru a oferi stabilitate și claritate în situațiile unde actele lipsesc sau nu pot fi recuperate ușor.

Originile uzucapiunii datează din Roma Antică, iar astăzi procedura este reglementată în Codul Civil român, în articolele 916-951. De regulă, se folosește pentru bunuri imobile – case, apartamente, terenuri agricole sau intravilane – dar se poate aplica și la unele bunuri mobile, ca de exemplu autovehicule sau diverse obiecte de valoare.

Uzucapiunea se bazează pe câteva principii clare:

• folosești bunul deschis, ca un adevărat proprietar, fără să ascunzi această acțiune.
• nu există alte persoane care te contestă sau un proces legat de acel bun, pe parcursul perioadei impuse de lege.
• nu există acte de proprietate valabile în joc sau acestea nu sunt revendicate de altcineva.

Dacă te-ai întrebat ce este uzucapiunea, vei descoperi mai jos toate detaliile despre condițiile legale și cum să aplici în practică.

Tipurile de uzucapiune recunoscute

Legea prevede mai multe variante pentru dobândirea proprietății prin folosință îndelungată. Acestea diferă în funcție de durata posesiei și de situația juridică a bunului.

Uzucapiunea tabulară

Apare atunci când cineva figurează înscris în cartea funciară cu anumite drepturi, dar înregistrarea conține neclarități sau nu a fost realizată complet corect. De exemplu, ai cumpărat un apartament cu un act notarial, dar ai constatat ulterior că tranzacția nu a fost înregistrată corect.

• Durată: 5 sau 10 ani
• Condiții: Ești trecut în cartea funciară ca proprietar, chiar dacă mențiunea are neclarități. Folosești bunul neîntrerupt și nimeni nu a deschis proces sau nu te-a contestat mai mult de un an.
• Exemplu practic: Maria eliberează acte pentru un teren în 2010. Deși actele au mici neconcordanțe, ea achită impozitele, îngrădește proprietatea, o întreține și nimeni nu îi revendică drepturile timp de un deceniu.

Uzucapiunea extratabulară (clasică)

Se aplică atunci când nu există niciun document care să dovedească dreptul de proprietate, iar folosința s-a produs fără alte înscrieri.

• Durată: 10 ani
• Condiții: Folosești bunul ca un proprietar: investești, plătești taxe, dovedești că ai administrat fără întreruperi semnificative. Nimeni nu a contestat acest drept.
• Exemplu: Petru întreține o casă moștenită verbal de la părinți, achită facturile, realizează reparații și nu este contestat timp de 12 ani. El poate cere uzucapiunea extratabulară.

Uzucapiunea de 30 de ani

Este potrivită pentru situațiile în care o familie ocupă sau folosește, de zeci de ani, un imobil sau un teren, fără documente legale. Nu mai contează bună-credință sau înscrieri anterioare.

• Durată: 30 ani
• Condiții: Dovedești o posesie continuă, utilă și necontestată timp de 30 de ani. Nu se solicită existența unor acte sau convingerea sinceră că ai fi proprietar.
• Exemplu: O familie locuiește într-o casă de la 1980. Niciodată nu a avut acte, însă întreaga comunitate știe că ei întrețin și administrează casa. După 30 de ani, pot solicita dobândirea dreptului de proprietate.

În 2021, Codul Civil a introdus reguli noi care simplifică și unifică termenele, stabilind durata standard de 10 ani pentru majoritatea cazurilor. Noile prevederi urmăresc, totodată, să prevină abuzurile și să protejeze pe cei ce au investit cu bună-credință.

Condițiile de bază pentru dobândirea proprietății

Nu orice folosință se transformă în proprietate recunoscută. Pentru ca uzucapiunea să funcționeze, trebuie să îndeplinești mai multe condiții. Dacă le respecți, ai șanse să primești dreptul de proprietate pe cale legală.

• Posesia utilă

Trebuie să utilizezi efectiv bunul, să îl întreții, să îl îmbunătățești sau să faci dovada administrării lui, ca un proprietar autentic. Dacă lași locuința nefolosită sau terenul nelucrat, nu se consideră că există o posesie utilă.

• Posesia continuă

Dovedești că ai folosit bunul fără pauze majore. Pauzele ocazionale, justificate (concedii, servicii temporare în altă localitate), nu afectează dreptul. Dar dacă renunți ani la rând sau lași altă familie să folosească locul, pierzi dreptul de a solicita uzucapiunea.

• Posesia exclusivă

Legea impune să demonstrezi că ești singurul care utilizează bunul. Dacă mai mulți membri sau prieteni locuiesc cu drepturi egale, nu poți cere uzucapiunea pe cont propriu.

• Lipsa viciilor posesiei

Dacă ai obținut bunul prin forță, ascunzi folosința sau folosești metode ilicite, instanța respinge cererea. Uzucapiunea protejează doar posesorii care acționează transparent și pașnic.

• Buna-credință

Legea cere, în unele cazuri (cum ar fi uzucapiunea de 10 ani), să dovedești că aveai convingerea sinceră că ai devenit proprietar sau că actele pe care te-ai bazat erau valide.

Pașii principali pentru a dobândi proprietatea prin uzucapiune

Dacă vrei să aplici pentru uzucapiune, pregătește-te să parcurgi câteva etape clare. Procedura implică documente, martori, probatoriu și decizie judecătorească. Fiecare pas contează ca să poți demonstra că ai utilizat bunul în condițiile cerute de lege.

1. Consultă un avocat specializat

Un avocat cu experiență în dreptul civil te poate ajuta să stabilești dacă ai șanse reale și care este cel mai bun tip de uzucapiune pentru tine. Poate verifica actele existente și poate oferi sfaturi concrete pentru întocmirea dosarului.

2. Redactează acțiunea pentru instanță

Împreună cu avocatul, redactezi cererea de chemare în judecată. Vei menționa clar cine solicită uzucapiunea, cine sunt părțile implicate (moștenitori, vechi proprietari, eventuale instituții ale statului) și vei pune la dispoziție detalii despre folosință și situația juridică.

3. Adu dovezi solide

Instanța cere să demonstrezi posesia utilă, continuă și exclusivă. Poți aduna următoarele tipuri de probe:

• chitanțe, facturi pentru plata impozitelor sau utilităților;
• dovada investițiilor (renovări, construcții, reparații);
• declarații ale martorilor (vecini, rude, persoane din comunitate);
• fotografii vechi care arată implicarea ta în administrarea bunului;
• expertiză topografică pentru terenuri sau imobile (opțional). 

4. Parcurge etapele legale

• Anunță eventualii proprietari, moștenitori sau alte persoane interesate (prin notificări și publicare la primărie sau în presa locală).
• Participă la audieri și răspunde la întrebările instanței, împreună cu avocatul.
• Prezintă dovezile colectate și argumentele pentru recunoașterea dreptului de proprietate.

5. Obține hotărârea instanței

Dacă dosarul este complet și probele susțin cererea, judecătorul admite uzucapiunea și dispune înscrierea în cartea funciară.

6. Înregistrează dreptul de proprietate

Prezinți hotărârea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și ceri înscrierea ca proprietar pe baza deciziei judecătorești. Din acest moment, poți dovedi oricui că ești proprietarul legal al bunului.

Dacă te regăsești în una dintre situațiile descrise și vrei să dobândești proprietatea asupra unui imobil sau teren, urmează procedura legală a uzucapiunii. Investește timp și atenție pentru a aduna documente, probe și a solicita ajutorul unui specialist. Transformă-ți spațiul într-un loc comod, funcțional și adaptat nevoilor tale, indiferent cât de departe ești în procesul legalizării!